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中国集体土地改租赁 小产权房的前景堪忧

中国国土部发文,北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。方案提出,村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。集体租赁住房出租,应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售。承租的集体租赁住房,不得转租。承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证,享受规定的基本公共服务。有条件的城市,要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。
其实之前就通过北京之前的一些表态,给大家说过类似的问题,在商改租之后,很快就会出现小产权房被收编的问题,当时大家还不信,觉得这么多小产权房,这么多人,怎么可能被收编。大家到时候肯定不干。但昨天这个文件,已经明确提出了这点。可以预见,如果集体建设用地可以入市改出租房,那么会极大的增加土地供给,就光北京这种城市周边四五环之间,就有这无数的小产权房。甚至很多小产权房比商品房的位置还要好,这些房正在以低于市场价一半的价格对外出租,以低于市场价三分之二以上的价格对外黑着卖。很多人也是买了这样的房子,下一步估计将被逐渐的清理。
大家可能没明白,这意味着什么,这个政策之后就相当于国土部一次性向各大城市投入了巨大的土地供给,用于房屋租赁。而且把这个收益权,给到了集体经济组织,换句话说就是给到了村镇。至于怎么解决,人家根本不担心。因为会有房东出面找你。会有地方的农民们去轰人,这就相当于发起了人民战争。就像北京的治理拆墙打洞一样,最后政府施压街道,街道找到房东,房东再去找商户谈。根本人家就不直接找商户,因为这样会引发巨大的反抗情绪。而找房东这个事就很好解决。房东都是有产阶级,而且你的不动产就在人家的地盘上。所以最好的办法就是乖乖合作,而且显然这次集体土地的开发和租赁,对于房东们有巨大的好处,这相当于给了他们出租收益权。给小产权房正名了,变成了合法的出租房。原来全是黑着卖的,现在可以在基本上免费的土地上盖房开发然后收租金了,还有可能享受城市福利以及法律的保护。这肯定是能够调动积极性的。之前我们看到,虽然有的地方人在黑着卖小产权房,但他们心里也是很不安的,北京在2015年就集中清理了25个小产权房区域,这对于往外卖的还是买回来的,都是巨大的损失,所以与其这么天天提心吊胆,还不如去搞点合法的门路。更何况现在的政策,很可能是给大家的一次发财的机会。
之前我们算过一笔账,一套房子现在土地成本已经占到了7成,而建筑成本顶多2成,还有一些寻租和税费。所以如果土地免费了,那么也就是说村镇集体盖房出租,他们的成本顶多只有2成,现在我们之前算过租金收益率,北京只有1.5%,但如果按照2成成本计算,租金回报率一下子就提高了5倍,换句话说用集体土地盖房出租,你能获得7.5%的回报,这绝对是个很高的收入了。引入开发商,让开发商出钱出力,村里就坐享其成,每年都会有很多钱分,所以想必各个村镇都很有信心和积极性干好这个事。如果村镇和房东的积极性被调动起来,那么你买的小产权房,离房东上门就不远了。
强龙不压地头蛇,如果他要想反悔,你还真没什么好办法。遇到好的房东,可能会把当年的购房款退你,还会相应给一些补偿,如果遇到不讲理的,你也只能忍了,比如之前给大家举例,一个朋友,在怀柔的小产权农家院,前后投入了得有几十万,说被要走就要走了。这事他咨询了律师,没办法!没有任何法律保护小产权房买卖的利益。
当年很多人都说过,解决北京上海广州的高房价只要出一个绝招,那就是小产权转正,立马房价就能掉一半,于是很多人都疯了心的投资小产权,然后等待这个转正的机会好捞一把,但结果却等来了小产权转租的政策,这不得不说让很多人大失所望,在目前这种各个城市大量探索租房模式的情况,这个政策一出,小产权转正的可能性已经几乎不存在。买了小产权的人,可能在未来很长一段时间,都会面临各方面的压力,但没办法,任何不合法的东西都只能算是投机,是投机就要做好付出代价的准备。显然这次小产权大家都赌错了。
而对于更多的城市居民来说,大量小产权改租,将极大的平抑商品房租金,未来会出现商品房租金大幅下降,小产权租金上涨,从而基本拉平在一个水位线的情况,而租房大量供应,对于继续控制房价,将起到重要作用,为进一步的税制改革继续争取时间。

原标题 集体土地改租赁 小产权投资一夜风停

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